“小产权房”里的大风险

          2017年9月，国土资源部、住房城乡建设部发布《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，当中明确，防止小产权房通过不动产登记合法化。实践中，小产权房因其产生原因和表现形式复杂多样，在遇到拆迁安置、房价变化或者违规交易等情况时，极易引发纠纷。那么，小产权房“权归何处”，风险何在呢？    

          选择小产权房，慎之又慎

          案例：2016年初，退休职工老唐从一份房屋预售传单上得知，郊区某村一在建小区仅需20万元首付就能入住，而且是拥有70年“大产权”的房子。老人意识到该处住房可能是小产权房，但想到儿子能尽快成家，他未加深究便与作为开发商的村委会签订了买卖合同。一直到当年底，村委会迟迟没有依约交房。在得知自己的那套房已经被村委会卖给了别人后，老唐将村委会起诉到了法院。法院经审理认定，被告开发及预售的房屋系小产权房，双方合同无效，判决被告返还原告购房款及利息。

          点评：“小产权房”这一称谓并非法律术语，它是指由乡镇政府发证而不是国家房管部门颁发不动产证的房产。因为小产权房产生原因不同，其表现形式也复杂多样，有建在农民宅基地上的，也有因旧村改造、拆迁安置而产生的；有因购房协议得到的，也有因赠与、继承得到的等等。根据我国土地管理法和有关政策规定，均禁止小产权房基于买卖、交易等法律行为发生物权变动，其基本价值取向在于贯彻和落实严格的土地用途管制制度。当购房者发现欲购房屋位于郊区农村、房价又远远低于市价、开发商较小或系村集体开发等情况时，应考虑该房产是否为小产权房。本案中，老唐拿不到房子，无法办理房产证是必然的。根据当前的法律，法院审理时通常确认买卖合同无效。作为过错较大的卖方要赔偿房款的同期银行贷款利息。但尽管如此，考虑到期间房价变动，加上走诉讼程序的人力、财力成本等，原告也是得不偿失的。

          虚假宣传勿信，“五证”缺一不可

          案例：两年前，张阿姨的儿子在省城大学毕业后留校任教，张阿姨老两口儿就想在省城买房，以方便日后照料晚辈。于是，她先从网上了解到省城近郊有期房预售。由于价格便宜，张阿姨毫不犹豫地一次性交付房款40余万元。两年后，等约定的交房期限逾期，张阿姨经实地考察才发现楼盘根本没有动工。为此张阿姨将开发商告上法庭。法院审理认为，因被告开发及预售的房屋系小产权房，原、被告签订的房屋买卖合同为无效合同，判决被告返还原告房款并支付利息。

          点评：现实中，部分小产权房开发商往往在未取得相关合法审批许可的情况下，虚构事实，作出虚假承诺，最终导致购房者根本拿不到房子，更谈不上办理房产证。虽然购房者存有商品房买卖合同、房款收据等证据，但由于小产权房的不合法性质，根据合同法52条“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，法院一般会判决合同无效。本案中原告的教训提醒购房者，在签订购房合同前，千万不能轻信广告宣传，而应认清开发商是否“五证”俱全，即规划部门核发的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》，住建部门核发的《建筑工程施工许可证》，国土资源部门核发的《国有土地使用证》和房管部门核发的《商品房预售许可证》，以明确自己所预购或购买的房屋是否在预售（销售）范围内，是否为合法房源。只有这样，才能明晰产权，确保顺利办理产权证。            

        （摘自《老年知音》2018年第1期 张兆利 刘军民/文）